租赁业务涉税热点问题解答精华

1.问：我公司是增值税一般纳税人，2017年3月签订租赁合同将其自有商铺出租给某公司，月租金4万元，租期3年，其中合同约定2017年3月10日-6月9日为3个月免租期。我公司免租期是否免征房产税？

答：《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

根据上述规定，对贵公司出租的自有商铺，尽管免收租金期间没有租金收入，但该房产用于出租，属营业用房，在免租期内的房产税由贵公司按照房产原值缴纳房产税。

2.问：租赁期限为2年，2022年11月为免租期，2022年12月1日至2024年11月30日为租赁期，已一次性收取2年租金230万元，并在当月开具了增值税专用发票。那么，一次性取得的租金收入和免租期部分的收入，如何缴纳增值税？

答：一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。因此，企业出租房屋取得收入应按“现代服务业—租赁服务”缴纳增值税，一般纳税人适用税率为9%。

纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。因此，免租期不需要缴纳增值税。

因为当月已开具发票，根据规定，发生应税销售行为，增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。因此，取得的2年租金230万元全部应在所属期11月份申报缴纳增值税。

3.问：房东出租房产，约定了免租期，增值税能免吗？房产税能免吗？

答：1、免租期免了租金，但是并未免房产税！在免租期内需要按照房产原值从价计征房产税。

2、免租期，没有增值税。

参考一：《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条的规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

参考二：根据国家税务总局公告2016年86号《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》第7条规定：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。

4.问：一次性收取的跨年租金，需要全部确认为2022年度企业所得税收入吗？

答：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

关于租金收入确认问题，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。

因此，对收到的230万元跨年度租金，可在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

5.问：出租房屋如何缴纳房产税？

答：1.房屋出租的，房产税按合同约定的租金收入（不含税收入），税率为12%；

2.对个人按市场价格出租的居民住房，不区分用途，房产税暂减按4％的税率征收；企事业单位向个人出租住房的，不区分用途，房产税减按4%税率征收；

3.对无偿使用房产再出租的单位或个人，应由出租方按照租金收入缴纳房产税款。

4.对于出租后再溢价转租的，已在第一次缴纳完租金后，同一房屋不再缴纳房产税。

5.对于按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房、经营公租房的租金收入免征房产税。

6.对出租房屋纳税人申报的租金收入明显偏低又无正当理由的，可参照房管部门定期公布的上年度房屋租赁市场指导租金价格，作为本年度房产税计税租金标准确定应纳税额，实行核定征收；

7.对无偿使用的，产权为个人的需为近亲属关系，产权为单位的，需是隶属或集团内关系，否则视同有偿，按市场指导价核定征收。

依据《财政部、国家税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号），由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

6.问：公司签订的《厂房租赁合同》在计算缴纳印花税时，计税依据是否包括增值税税款，该如何缴纳？

答：应税合同的计税依据，为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款。财产租赁合同，税率为租金的千分之一。

因此，甲公司应按合同中规定的总租金230万元作为计算印花税的计税依据。

7.问：我公司是一般纳税人，租了某地的商铺回来，再转租出去给商户，请问我司每个月开几个点的租金发票？房产税是否由我司来缴纳？

答：不动产租赁服务的增值税适用税率为9%。出租2016年4月30日前取得的不动产可适用简易计税方法，对应的增值税征收率为5%。根据《广东省税务局关于转租房产的租金收入不征房产税问题的通知》（粤税发〔1990〕432 号）规定，根据房产税《条例》规定“房产税由产权所有人缴纳”的精神，对单位和个人将租用的房产再转租所取得的租金收入不征房产税。以上答复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。回复单位：国家税务总局佛山市顺德区税务局 2020-08-26 14:54

红蕾财税标注：有人看见上面的解答，可能会动心思了，一个A（产权人）直租C的业务，为利用上述政策，A直接硬插入一个关联方B，变成A低价租B，B再按市价租C，请问这样的安排有无问题？

8.问：针对合同中约定的免租期，我公司的房产税还用缴纳吗？

答：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

因此，甲公司免租期房产税应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%/12*免租期月份数。租赁期的房产税按租金收入计算缴纳，本市房产税为按季征收，应由分摊到的每个季度的租金收入作为缴纳房产税的计税依据。根据规定，房产出租的计征房产税的租金收入不含增值税。

9.问：开具发票时备注栏没有填写，现在对方财务让我重新换开发票，备注栏需要填什么？

答：出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

10.问：出租房屋、转租房屋，什么情况下允许增值税选择简易计税？

案例一：2019年我企业（属于一般纳税人）购买了办公楼，2020年10月份开始将部分闲置房间对外出租，请问我们开租金发票的时候是按照5%还是9%开具？能否选择简易计税按照5%开票纳税？

答复：

不可以，按照9%开票纳税。

参考：

根据《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号，以下简称“16号公告”）第三条第一项规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

案例二：2019年我企业（属于一般纳税人）租赁了一幢2012年完工的办公楼，2020年10月份开始将部分闲置房间对外转租，请问我们开租金发票的时候是按照5%还是9%开具？能否选择简易计税按照5%开票纳税？

答复：

不可以，按照9%开票纳税。

参考：

《全面推开营改增试点12366热点问题解答（一）》中提到：关于转租不动产如何纳税的问题，国家税务总局明确按照纳税人出租不动产来确定。因此，一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

来源：税缘网整理