个人独资企业的房产无偿过户到投资人名下，税务如何处理？

税微说税 • 2022-10-16 • 有问有答

问题内容：1、个人独资企业的房产无偿过户到投资人名下，是否要缴个人所得税和增值税？2、如已享受增值税的留抵退税政策，在过户时是否需要视同销售缴纳增值税？3、该房产已经以计提折旧的形式在经营所得税前扣除，过户时是否需要对已提折旧部分作纳税调整缴纳经营所得个人所得税？

答复时间：2022-08-23

浙江12366中心答复：根据财税〔2000〕91号规定，经营所得是指企业从事生产经营以及与生产经营有关的活动所取得的各项收入，包括商品(产品)销售收入、营运收入、劳务服务收入、工程价款收入、财产出租或转让收入、利息收入、其他业务收入和营业外收入。因此，个人独资企业将房产无偿过户至投资人名下，应适用上述经营所得规定计算申报个人所得税。根据征管法三十五条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。已按照会计规定计算的折旧部分，税法上如无特殊规定的，无需纳税调整。

如企业注销清算，根据财税〔2000〕91号规定，企业进行清算时，投资者应当在注销工商登记之前，向主管税务机关结清有关税务事宜。企业的清算所得应当视为年度生产经营所得，由投资者依法缴纳个人所得税。前款所称清算所得，是指企业清算时的全部资产或者财产的公允价值扣除各项清算费用、损失、负债、以前年度留存的利润后，超过实缴资本的部分。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

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【晶晶亮简析】

个人独资企业和投资人之间的关系，剪不断理还乱，税收政策上也存在一些争议。

一、增值税

是否缴纳有争议。

（一）认为需要缴纳增值税的政策依据

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）认为不需要缴纳增值税的政策依据：

《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

《中华人民共和国个人独资企业法》：第十八条个人独资企业投资人在申请企业设立登记时明确以其家庭共有财产作为个人出资的，应当依法以家庭共有财产对企业债务承担无限责任。第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。

个人理解：因为个人独资企业和投资人之间债务上具有连带性，所以两者之间的资产转让，不应该征收增值税。

二、土地增值税

无需缴纳。

政策依据：《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定："条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。"

《个人独资企业法》第十七条：个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。

三、个人所得税

需要缴纳。

政策依据：财税〔2000〕91号规定：经营所得是指企业从事生产经营以及与生产经营有关的活动所取得的各项收入，包括商品(产品)销售收入、营运收入、劳务服务收入、工程价款收入、财产出租或转让收入、利息收入、其他业务收入和营业外收入。

因此，个人独资企业将房产无偿过户至投资人名下，应适用上述经营所得规定计算申报个人所得税。

四、契税

无需缴纳。

政策依据：《财政部税务总局关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第17号）第六条：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

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来源：税乎网；晶晶亮的税月简析

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