总分公司不动产过户涉税问题分析

两个独立的公司之间买卖土地、房产，出卖方涉及增值税、城建税等附加税、企业所得税、土地增值税、印花税，买受方涉及契税和印花税。

总分公司之间过户土地、房产的话，上述税种是否都需要缴纳呢？我们就按税种来逐一分析。

一、增值税

（一）总公司与分公司为两个不同的增值税纳税单位

在增值税层面，分公司是可以作为一个独立的纳税单位进行纳税的，分公司可以登记为一般纳税人，也可以登记为小规模纳税人。也就是说，总公司与分公司，是两个独立的增值税纳税单位。

分公司与总公司在同一县（市）的，可以独立核算，也可以与总公司汇总缴纳增值税。分公司与总公司不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；

但分公司与总公司在同一省范围内的，经省级财政厅（局）、税务局审批同意，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税；分公司与总公司不在同一省的，经财政部务和国家税务总局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

对不在同一县（市）的总分公司，汇总核算的要求是比较高的，且仅适用于航空运输企业、邮政企业、铁路运输企业。因此，对大部分的不在同一县（市）的总分公司来说，都是要分别作为增值税纳税单位并分别缴纳增值税的。

这样的制度安排其实主要是为了平衡不同地方政府之间的税收利益，因为如果总公司和分公司之间不视同销售而只在最终销售时才征税的话，会导致税收在不同地区转移，使得货物移出地政府无法分享增值税收入，而货物移入销售地政府会多得税收。同时增值税为链条税，在两方都是一般纳税人的情况下，一方产生销项，另一方产生进项，总体上不会增加纳税人的税负。

（二）视同销售

营改增后，销售不动产也属于增值税的征税范围了。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》[财税(2016)36号]之《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十四条的规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产的，属于视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

如前所述，总公司与分公司为两个不同的增值税纳税单位，所以，相对于总公司，分公司就是其他单位，总公司向分公司无偿转让不动产，如果不是用于公益事业或者以社会公众为对象的，需要视同销售。

需要注意的是，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号）第四条规定：“（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售（相关机构设在同一县（市）的除外）视同销售货物。”对于汇总核算的总分机构，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，总分公司不在同一县市的，视同销售，在同一县（市）的，不视同销售。

这里三个要点：

一是汇总核算，不汇总核算的，为两个单位，属于销售，不用视同；

二是移送用于销售。这是对货物的规定，在不动产的规定中，没有用于销售的要求。这里吐嘈一下，增值税为价外税，最终税务负担由终端用户承担，也可以理解为，税务机关实际是从终端用户那里收取的增值税，流通中间环节的纳税人只是代税务机关从下游合作方处收取了增值税然后交给税务机关，该中间环节的纳税人实际并没有增值税税负。

所以，对中间环节的纳税人来说，增值税征与不征没有实质性的不同，征也是征的他收别人的钱。关于分支机构接收货物“用于销售”才视同销售的限制，实际上是把分支机构作为了中间人，即使征收了增值税，分支机构也不实际产生增值税税负，并没有加重分支机构的税务负担。

如果分支机构收取货物是自用而不是“用于销售”，这时不用视同销售，移转无需缴纳增值税，我猜这是基于总分公司是一体的考虑，财产并没有实质性的转移。比如总公司购买的机器设备，交给外地的分公司使用，总公司在购进设备时已经承担增值税了，在同一主体内部（总分公司之间）移转，如果还视同销售的话，意味着分公司要再承担一次增值税（虽然总公司产生销项，但销项来源于分公司承担的进项），属于重复征税。

所以我认为，“用于销售”的限制条件是比较合理的，而服务、无形资产、不动产视同销售中取消了“用于销售”的限制，是不科学的。

三是同一县（市）的除外规定，不动产视同销售中并没有同一县（市）的除外规定。也就意味着，总公司与分公司在同一县（市）的，总公司向分公司转让不动产，仍然要视同销售。但同一县（市）的总分公司之间，可能会存在汇总核算统一纳税的情形，汇总核算统一纳税的话，就意味着总分公司之间作为一个纳税单位，这样的话，不动产没有在不同单位间移转，也就没有了视同销售的必要。所以，总公司与分公司在同一县（市）的，总公司向分公司转让不动产视同销售的情形，应仅限于总公司与分公司分别核算的情形。

我们将总分公司间的不动产转让分为两种情形：

1、总分公司位于同一县（市），且总公司与分公司汇总核算，总公司向分公司无偿转让不动产，属同一纳税单位内的流转，无需视同销售。

2、其他情形，包括总分公司不在同一县（市）以及总分公司位于同一县（市）但分别核算的，需要视同销售。

（三）增值税分析

总分公司位于同一县（市）且总公司与分公司汇总核算的，属同一纳税单位内部流转，不产生增值税纳税义务，不需要交增值税。

总公司向分公司无偿过户土地、房产等不动产，除总分公司位于同一县（市）且总公司与分公司汇总核算这一情形外，需要视同销售，产生增值税纳税义务，需要交增值税。

但这里又区分几种情形：

1、总公司、分公司均为增值税一般纳税人，总公司产生销项税额，分公司产生进项税额，进销相抵，总体上未产生增值税税负。

2、总公司、分公司均为小规模纳税人，总公司产生应纳增值税额，分公司不能抵扣进项，总体上产生增值税税负。

3、总公司为一般纳税人，分公司为小规模纳税人，总公司产生销项税额，分公司不能抵扣进项，总体上产生增值税税负。

4、总公司为小规模纳税人，分公司为一般纳税人，总公司可开专票，分公司可以抵扣，总体上不产生增值税税负。

（四）税收优惠

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》[财税(2016)36号]之《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不属于征收增值税的范围。

在需要缴纳增值税并且实际产生增值税税负的情况下，可考虑利用上述税收优惠政策。

二、城建税等附加税

附加税包括城建税、教育费附加及地方教育费附加，附加税也称税上税，是增值税及消费税的税上税，计税基数是增值税与消费税的合计应纳税额。不动产转让时，不涉及消费税，只涉及增值税。

如果转让方产生了增值税纳税义务，就会同时产生附加税纳税义务；反之，如果没有增值税纳税义务，就不会产生附加税纳税义务。

三、企业所得税

根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第一条第（四）项的规定，“将资产在总机构及其分支机构之间转移”的情况，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

因此，总分公司之间过户土地、房产，总分公司都在境内的，不视同销售，不涉及企业所得税。

四、土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）。

从上述规定可推出，土地增值税纳税义务发生的前提是有土地、房产的转让行为，而总分公司之间的不动产移转，并不属于转让，因此不属于土地增值税征税范围。

其实还可以从另外一个角度来理解，土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，而收入是企业所得税的要素，在企业所得税方面，总公司与分公司是汇总纳税的，总公司的收入对应的是分公司的成本，汇总之后等于0，总公司并没有真正取得收入，因此，无需缴纳土地增值税。

有的观点说，土地增值税是按项目进行清算的，如果分公司名下对应房地产项目，那么分公司就是独立的土地增值税清算单位，总分公司之间移转土地、房产是两个不同纳税单位之间的行为，应该缴纳土地增值税。

笔者认为这是不对的，它混淆了项目与清算主体的概念，土地增值税是以项目为单位进行清算的，并不是以清算主体为单位进行清算的。比如分公司名下有三个房地产项目，那每个项目都可以作为一个清算单位，并不是说分公司为清算单位。

另外，土地增值税是根据增值率分别适用不同的税率的，增值率是先由收入减成本算出来增值额，然后再由增值额除以成本算出来增值率，增值率小于50%的部分税率是30%，超过50%不超过100%的部分税率是40%，超过100%不超过200%的部分税率是50%，超过200%的部分税率是60%。增值率越高，税率越高，税务成本就越重。

假设总分公司之间移转土地、房产缴纳土地增值税，等于是抬高了分公司取得土地、房产的成本，在分公司管理的项目进行土地增值税清算时，因为土地、房产成本提高，相应的增值额和增值率就会减少，从而就可以适用较低的税率，实现避税。

比如土地成本1亿元，其他各项扣除1亿元，销售收入5亿元，那增值额就是5-1-1=3亿，增值率就是3/2=150%，可以适用50%的税率了，应纳土地增值税额=增值额*税率-扣除项目*速算扣除系数=3*50%-2*15%=1.2亿元；

假如总公司以2亿元将土地转让给分公司，由分公司开发，其他各项扣除仍为1亿元。如果总公司转让给分公司缴纳土地增值税，那么在总公司转让给分公司环节，增值额为2-1=1亿元，增值率为1/1=100%，适用40%的税率，应纳土地增值税额=增值额*税率-扣除项目*速算扣除系数=1*40%-1*5%=0.35亿元。分公司项目清算时，增值额为5-2-1=2亿元，增值率为2/3=66.67%，适用40%的税率，应纳土地增值税额=增值额*税率-扣除项目*速算扣除系数=2*40%-3*5%=0.65亿元。总体税负为0.35+0.65=1亿元。相比第一种情形，企业节省了2000万元。

所以说，如果认为总公司向分公司过户土地、房产为转让行为而征土地增值税的话，反而有可能会给国家税款带来损失。

五、契税

《契税法》第一条的规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。也就是说，契税纳税义务产生的前提是有土地、房屋权属的变更行为，而并没有法律规定分公司要登记为独立的契税纳税单位，因此，房产、土地在总公司与分公司之间移转的，并不属于权属变更，无需缴纳契税。

此外，财政部税务总局公告2021年第17号《关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》第六条的规定：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

上述规定仅列举了母子公司之间土地、房屋权属的划转，没有列举总分公司之间土地、房屋权属的划转的情形，举重以明轻，母子公司之间的土地、房屋权属划转，尚可以免征契税，总分之间也应该适用该免征契税的政策。

但笔者认为，上述政策理解并不是举重以明轻的问题，正确地理解应该是，《关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》第六条中列举的是土地、房屋权属在同一投资主体内部不同企业之间发生权属变更的情形，本来应该征契税，但给予了其免税的优惠政策。而总分公司之间土地、房屋划转并不属于权属变更的情形，本来就不应该征契税，更无所谓给予其免税的优惠政策了。

六、印花税

印花税的税率较低，为万分之五，交易双方均需缴纳，合计也就千分之一。税率不高，相对也就不太重要。不过还是要探讨下是否需要缴纳。

土地、房产过户涉及的印花税税目是“产权转移书据”，如果总分公司之间土地、房产的移转不属于权属变更，那就不用交纳印花税了。

但从另一个角度来讲，之所以开征印花税，是因为国家在相关凭证上贴了花，印花税相当于国家贴花的费用，而总分公司过户土地、房产，是要换发土地证、房产证的，也就意味着要在新的权属证书上贴花，而贴花的费用还是应该收的。

总之，总分公司之间是否需要缴纳印花税，存在争议，不过主流观点是没有产权转移，不需要交纳印花税。

上述各税种中，增值税政策和企业所得税政策是比较明确的，土地增值税、契税、印花税则存在争议，实务中需要和税务机关进行沟通确认。

不过从另一个角度讲，总分公司移转财产，企业所得税上是不视同销售的，不需要确认收入和成本。企业所得税的应纳税所得额是用收入减去成本（包括费用、税金及附加）后得出的。而土地增值税、契税、印花税、城建税等附加是属于“税金及附加”核算的科目，“税金及附加”属于企业成本的一部分，如果总分公司移转财产征了土地增值税、契税、印花税，便会增加纳税一方的成本，这些成本的增加便会减少企业所得税的应纳税所得额，从而减少企业所得税的应纳税额。

所以，按照这个逻辑，如果总分公司之间移转财产需要征土地增值税、契税、印花税甚至城建税等附加税的话，似乎也不科学。

以上是关于总分公司间过户土地、房产税务问题的分析，个别观点是本人原创，如有不妥之处，欢迎拍砖指正。（原创作者刘旭旭律师、注册会计师、税务师）

延伸阅读：总分公司不动产过户涉税问题分析

一、总分公司的税务管理现状

《中华人民共和国税收征收管理法》第十五条规定：

企业，企业在外地设立的分支机构和从事生产、经营的场所，个体工商户和从事生产、经营的事业单位（以下统称从事生产、经营的纳税人）自领取营业执照之日起三十日内，持有关证件，向税务机关申报办理税务登记。税务机关应当于收到申报的当日办理登记并发给税务登记证件。

国家税务总局颁布的《税务登记管理办法》第二条规定：

企业，企业在外地设立的分支机构和从事生产、经营的场所，个体工商户和从事生产、经营的事业单位，均应当按照《税收征管法》及《实施细则》和本办法的规定办理税务登记。

公司跨区(县)设立的分公司为“企业在外地设立的分支机构”，根据上述法律和部门规章的规定应当向属地税务机关办理税务登记，成为独立的纳税义务人（企业所得税除外，企业所得税存在汇总清缴与独立清缴两种情况）。

因而，从公司法角度，总分公司是一个民事主体，总分公司承担连带的法律责任。

但是从税务管理的角度，总公司与分公司，属于两个完全独立的增值税、土地增值税纳税主体，当分公司企业所得税采用独立核算独立申报的时候，分公司也是企业所得税独立的纳税主体。

总公司与分公司签署销售合同、开具销售发票属于税法规定的应税销售行为，总公司与分公司作为独立的纳税人因销售不动产涉及的各项税费需要各自独立正常纳税。

经向苏州市不动产登记中心税务机关咨询，答复也是各项税费都要独立正常缴纳。

二、所涉各税种分析

交易涉及的各项税费具体有：增值税及附加税费、印花税、契税、土地增值税、企业所得税

(一）增值税及附加税费

由于跨区(县)设立的分公司需要独立进行税务登记，因而属于增值税独立的纳税义务人，两个独立增值税纳税义务人之间转让不动产按销售不动产处理。

根据国家税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条的规定：

“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”

公司根据上述规定计算的销售额按9%的税率计算销项税额正常申报纳税即可。

（二）印花税

销售不动产合同为印花税的应税范围，具体税目为“产权转移书据”税率为合同所载金额的“0.05%”，公司和分公司不动产过户，是否存在产权转移行为，实际上也存在理解上的争议，但是主流观点是认为没有产权的转移，不需交纳印花税。

（三）契税

苏州市不动产登记中心税务人员认为，销售不动产不动产的承受方“分公司”为契税的纳税义务人，按销售合同成交价格乘以适用税率3%纳税。

现在税务实践中，总分公司不动产进行过户，一些地区可以适用财税〔2018〕17号的规定：

“ 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。”

认为母子公司之间的增资与划转行为尚可适用免税政策，总分公司之间也可以适用契税免税政策，例如华润就有这种案例。

（四）企业所得税

当分公司与总公司企业所得税汇总汇算清缴的情况下，总公司向分公司销售不动产属于《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第一条第（四）项“将资产在总机构及其分支机构之间转移”的情况，属于内部处置资产，不缴纳企业所得税。

但是当分公司采用独立核算独立进行企业所得税汇算清缴的情况下，总分公司之间销售不动产，属于两个独立的企业所得税纳税义务人之间转让不动产，总公司应该确认销售收入。

（五）土地增值税

对于总分公司之间销售不动产的行为，土地增值税本身没有明确的规定，只能从土地增值税的原理进行分析。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：

“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）”。

因而从土地增值税的角度，构成不动产的转让行为是土地增值税的征税对象，但是什么才是转让，土地增值税文件本身没有再做更多的定义。从公司法、物权法的角度和从土地增值税税务管理的角度会得出不同的结论。

从公司法的角度，总分公司是同一民事主体，不动产从总公司过户到分公司，属于同一民事主体之间的转移，没有发生所有权的转移，因而也不能认定为构成不动产的转让行为，由此总分公司之间不动产过户行为不属于土地增值税的征税范围，不征土地增值税。

但是土地增值税是按项目进行清算申报与税务管理的，当分公司成为不动产的权属持证人，而分公司本身又进行了税务登记成为独立的纳税义务人的情况下，土地增值税的纳税义务人就是分公司本身，而不可能是另一个纳税主体的总公司，这时总分公司按不动产权属的持证主体各自申报与缴纳各自项目的土地增值税。

在这种情况下，总分公司之间进行不动产的过户属于两个独立的土地增值税纳税义务人之间的转让，因而构成了不动产的转让行为，需要交纳土地增值税。

持这种观点的代表税务机关是武汉税务局，武汉税务局明确回复总分公司之间不动产的过户属于转让不动产需要交纳土地增值税。而本项目的主管税务机关，也是认为总分公司之间不动产的过户属于转让不动产需要交纳土地增值税。

因此总公司将不动产产权过户变更到跨县（区）分公司名下需要交纳土地增值税，若不办理产权过户则无需交纳土地增值税。如果分公司与总公司在同一个县（区），则亦不能按销售不动产处理交纳土地增值税。

来源：房地产财税咨询