转让土地使用权/以土地对外投资要交哪些税费

转让土地使用权/以土地对外投资要交哪些税费

一、增值税

（一）一般纳税人采用一般计税

税率：9%

（二）一般纳税人采用简易计税

征收率：5%

如果该土地是在2016年5月1日前取得的，根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

（三）小规模纳税人

1.征收率：选择差额纳税5%，不选择差额纳税3%

如果该土地是在2016年5月1日前取得的，根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

也可以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；

2.征收率 3%

如果该土地是个人在2016年5月1日后取得的，则应以取得的全部价款和价外费用为销售额按照3%的征收率计算缴纳增值税。

需要注意的是，无论是适用差额征税还是全额征税，均应按全额开具增值税专用发票。即销售方全额开票，差额纳税，购买方符合规定的可全额抵扣税款。它减轻了销售方不能取得进项发票的税负问题，又使购买方的利益不受影响。

二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

根据《中华人民共和国城市维护建设税法》和《征收教育费附加的暂行规定》等规定，如果按照规定计算应缴纳并实际缴纳了增值税的，还需按照实际缴纳的增值税乘以不动产所在地适用的城市维护建设税税率（市区7%、县城、镇5%、其他1%）、教育费附加3%、地方教育附加2%计算缴纳城建税及附加。

三、企业所得税

转让土地使用权取得的全部收入计入企业所得税收入总额，扣除土地使用权取得成本和转让土地产生的土地增值税、城建税、教育附附加等税金及附加计入企业所得税应纳税所得额，法定税率为25%。

以土地使用权对外投资，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

四、个人所得税

个人转让土地取得的全部收入，减去财产原值和合理费用后的余额，为个人所得税应纳税所得额，适用20%税率征收个人所得税。

个人以土地对外投资，根据《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）和《国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第20号）规定，个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生，对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。非货币性资产投资个人所得税以发生非货币性资产投资行为并取得被投资企业股权的个人为纳税人。非货币性资产投资应纳税所得额为非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额。非货币性资产原值为纳税人取得该项资产时实际发生的支出。如果无法提供完整、准确的非货币性资产原值凭证，不能正确计算非货币性资产原值的，主管税务机关可依法核定其非货币性资产原值。合理税费是指纳税人在非货币性资产投资过程中发生的与资产转移相关的税金及合理费用。对于一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。纳税人非货币性资产投资需要分期缴纳个人所得税的，应于取得被投资企业股权之日的次月15日内，自行制定缴税计划并向主管税务机关报送《非货币性资产投资分期缴纳个人所得税备案表》、纳税人身份证明、投资协议、非货币性资产评估价格证明材料、能够证明非货币性资产原值及合理税费的相关资料。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，转让土地应按“产权转移书据”征收印花税，按协议所载金额万分之五贴花。

以受让方式有偿取得土地使用权的受让方，应按年缴纳城镇土地使用税。

五、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 

土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4 个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50 % ，未超过100 ％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200 ％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％ 的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

以土地使用权对外投资，根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

由取得土地一方，以成交价格为计税依据，按3%-5%的税率计算缴纳契税。

综上，企业或个人转让土地或以土地对外投资，要征收增值税，符合条件的可以差额纳税，征收率为5%，不符合差额征税条件需要全额征税的，一般纳税人税率为9%，小规模纳税人征收率为3%；个人要征收个人所得税，按财产转让所得征税，税率20%，可以申请分期缴纳；要征收印花税，按产权转移书据，以所载金额万分之五贴花；转让土地，需就增值额按30%、40%、50%、60%四档超率累进税率计算缴纳土地增值税。以土地对外投资，暂不征收土地使用税，但如果出现被投资方是房地产开发企业的和虽不是房地产开发企业但该投资行为不属于改制重组的情况，仍应按规定缴纳土地增值税。

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