案例：城镇土地使用税的这些风险你知道吗？

土地作为企业的一项资产，无论是大型生产企业还是小型商贸企业，都是不可或缺的。很多企业知道取得不动产以后要申报房产税，却不知道是否要缴纳城镇土地使用税而容易忽略掉该税种，从而导致未及时采集城镇土地使用税税源信息，涉及未申报或少申报缴纳城镇土地使用税的风险情况。

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）第二条第一款规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。”第二款规定：“前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”

《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》{（1988）国税地字第15号}第四条的规定：“土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。”

税收实践征管中，许多企业在土地使用税的征管过程中，对土地使用税的纳税义务人、缴纳时间等判断不清晰而造成企业申报不规范甚至少申报不申报缴纳城镇土地使用税。这些误区都给企业带来了税务风险。

近期税务部门在对某实业公司进行纳税辅导时，发现该公司存在未按规定申报缴纳房产税、城镇土地使用税的问题。据了解，该公司（简称A公司）2018年3月至2021年6月期间出租工业区（房产证建筑面积15797.78平方米）给B公司。B公司未取得过A公司开具的租金发票，A公司涉嫌少报收入；A公司在申报房产税时，该工业区房产原值申报金额远小于房产证登记价格，涉嫌少报房产税；A公司在申报城镇土地使用税时，该工业区土地总申报面积远小于房产证宗地面积，涉嫌少报城镇土地使用税风险。

A公司提供了该工业区的房产证，显示该物业宗地面积12530.95平方米，包括3栋厂房、1栋宿舍，房产登记价格合计11,058,447元。A公司与B公司签订合同，约定将其LOFT出租给B公司，约定出租时间为2017年10月1日至2027年9月30日，租金为：

（1） 2017年10月1日至2018年9月30日作为装修期免收租金；

（2） 2018年10月1日至2021年9月30日月租金为12万元。

押金为一个月租金（12万）。但是由于经营不善，B公司资金紧缺，一直未向A公司支付租金及押金。A公司于2021年1月1日与B公司解除合同，将LOFT收回。

经核查情况如下：

（1） A公司少报房产税、城镇土地使用税疑点成立。企业已按房产税暂行条例相关规定补缴2017年至2021年房产税及城镇土地使用税。

（2） 企业出租房产虽未实际取得收入，但是该行为属于增值税及企业所得税的视同销售行为。据此已查补税款企业所得税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税合计1,314,572.06元，入库税款963,918.61元，入库滞纳金350,653.37元。

土地使用中的税收风险主要集中在企业拿到土地后的土地使用税的缴纳时间、土地使用税纳税主体、纳税地点等问题的判断上，为了避免企业因为对政策理解不透彻而导致的涉税风险，税务部门据此开展了提示提醒和纳税辅导，并明晰了以下问题：

（一） 关于个人名下的房产/土地问题。根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 》（财税〔2008〕24号）第二条第三款规定：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。对出租非住房，按现行税法规定依法缴纳城镇土地使用税。

（二） 关于纳税单位无偿使用免税单位房产问题。对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。

（三） 关于纳税地点问题。根据《深圳市地方税务局关于开征城镇土地使用税的通告》（深地税告〔2007〕9号）规定：深圳市内的企业所在地和土地所在地分别位于市内不同行政区域的，均向企业所在地的税务机关申报城镇土地使用税减免以及纳税。

（四） 关于土地使用权共有问题。土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。

（五） 关于占地面积如何确定问题。根据(原)深圳市地方税务局公告〔2016〕3号规定，对于两层以上的建筑，纳税人计算土地使用税所依据的实际占地面积按照以下顺序确定：

1. 土地使用权证书、房地产证上记载的用地面积或相关的房地产权属资料、合同记载的用地面积；

2. 建筑面积÷容积率；

3. 建筑面积÷建筑总层数(不含地下)。

以本文中的真实案例为戒，税务部门在此提醒广大纳税人，要认真学习税收法律政策，提高依法纳税意识，严格履行纳税义务，避免因违法而带来不良后果。