实务：购置房产、土地缴纳的契税是否并入房产原值缴纳房产税？

税微说税 • 2024-03-21 • 理解政策

购置房产、土地使用权缴纳的契税是否并入房产原值缴纳房产税

文/段文涛

新购厂房，已取得发票并缴纳契税，核定房产税税种后，所缴的契税是否要并入房产原值缴纳房产税？

再有，购买土地使用权时缴纳的契税，是否要并入房产原值缴纳房产税？

契税，是在中国境内的土地、房屋权属发生转移时，对承受土地、房屋权属的单位和个人，按照法定的计税依据和适用税率征收的一种税收。

一、会计准则的相关规定

（一）《企业会计准则第4号——固定资产》（财会〔2006〕3号）第八条：外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

（二）《企业会计准则第6号——无形资产》（财会〔2006〕3号）第十二条：无形资产应当按照成本进行初始计量。外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

（三）《企业会计准则应用指南——会计科目和主要账务处理》：

1601固定资产：本科目核算企业持有的固定资产原价。

固定资产的主要账务处理：企业购入不需要安装的固定资产，按应计入固定资产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。购入需要安装的固定资产，先记入“在建工程”科目，达到预定可使用状态时再转入本科目。

1701 无形资产：本科目核算企业持有的无形资产成本，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。

无形资产的主要账务处理：企业外购的无形资产，按应计入无形资产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

（四）根据以上规定，购买现房作为办公用房，若该房屋已达入住条件，房款和契税应作为其成本，即契税应记入“固定资产”科目；若该房屋未达入住条件，需进一步施工，则应将房款和契税计入在建工程。

受让土地使用权时缴纳的契税，属于购买土地使用权的成本，相关契税应记入“无形资产”科目。

二、税收政策的相关规定

（一）《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第一条“关于房产原值如何确定的问题”规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

（二）《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

三、相关契税应计入房产原值

纳税人购置房屋，承受房屋权属时相应缴纳的契税应计入房产税的应税房产原值，一并按规定计算缴纳房产税。

承受土地使用权，相应缴纳的契税，应计入所购土地使用权的成本（地价总额）。若在此宗地上建造房屋，在确定该房产原值时，再按照财税〔2010〕121号文件第三条“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”的规定，计算计入房产原值的土地使用权价款，一并按规定计算缴纳房产税。

综上，承受房屋权属缴纳的契税、承受用于建造房屋的土地权属缴纳的契税，均应计入应税房产的原值，按规定缴纳房产税。

相关事项

附、土地增值税政策相关规定：

（1）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第一项（取得土地使用权所支付的金额）、第三项（旧房及建筑物的评估价格）规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。

（2）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

来源：税海涛声

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